GAYRİMENKUL DAVALARI
- Gayrimenkul Nedir?
Gayrimenkul; taşınmaz mal anlamına gelmekle, arsa, daire, işyeri, arazi, tarla gibi değerleri ifade etmek için kullanılmaktadır.
- Genel Hatları ile Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul hukuku denince ilk akla gelenler;
- Tapu iptali ve tescil davaları
- Kentsel dönüşüm
- Kira / Tahliye davaları
- Kamulaştırmalar
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
- Ortaklığın giderilmesi davaları
- Önalım, irtifak hakları
- Müdahelenin men’i davaları
Türkiye’de bulunan gayrimenkullerinizle ilgili davalarda, hukuki süreç hakkında bize danışabilir, süreçlerinizi sizin adınıza takip etmemiz için bizi görevlendirebilirsiniz.
- Tapu İptal ve Tescil Davaları
Bazı durumlarda, tapu kayıtları kanuna aykırı düzenlenmiş olabilir. Mülkiyet hakkı ihlal edilen kişinin başvurabileceği hukuki yoldur. Ülkemizde en tipik örneklerinden birisi; muris muvazaasından kaynaklanan tapu iptal davalarıdır. Muvazaa; en basit tabiri ile gerçekte var olmayan bir durumu varmış gibi göstermektir. Örneğin; baba, kız çocuklarının mirastan pay almaması için, erkek çocuklara geçirmektedir. Bu örnekte baba, gerçekte mallarını oğullarına bağışlamak istediği halde, tapuda ortaya çıkacak harçlar nedeniyle satış olarak göstermektedir. Hukuken bu işlem, muvazaalıdır. Çünkü; satış işlemi tarafların gerçek iradesine (işlemi yapmaktaki amacına) uygun olmadığı için geçersiz olup, gizli bağış anlaşması da şekil şartına uymadığı için (bağış işlemi tapu huzurunda yapılmadığı için) geçersizdir. Bu durumda saklı pay hakkı olsun veya olmasın, miras hakkı çiğnenen mirasçılar tarafından tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
- Kentsel Dönüşüm
Ülkemiz, deprem fay hattı içerisinde yer almaktadır. Çok acı bir şekilde Gölcük, Düzce ve Van depreminde can kaybı yaşanmıştı. Bu depremler sonucunda yapılan araştırmalar, yaşanan kayıpların,usulüne uygun inşaa edilmeyen yapıların yıkılması nedeniyle büyük boyutlara ulaştığını ortaya koymuştur. Bu nedenle yasa koyucu, yaşananların tekrarlanmaması için 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”çıkartarak, yapıların depreme ve diğer doğal afetlere dayanıklı hale getirilmesini amaçlamıştır.
Adınıza kayıtlı bir taşınmaz için bu sürece girilmişse, dikkat etmeniz gereken birçok husus bulunmaktadır. Bu konuda hukuki destek almanız, ileride ortaya çıkabilecek sorunlar için sizi koruyacaktır. Kentsel dönüşüm süreci, birçok unsurun bir araya gelmesi ile tamamlanır. Bunun içerisinde; doğru müteaahhit seçiminden, sözleşmenin yapılmasına, inşaat sürecinin takibinden, tapuların dağıtılmasına kadar birçok unsur bulunmaktadır.
- Kira / Tahliye Davaları
Türkiye’de bulunan taşınmazınızı kiraya vermek istiyorsanız, sadece emlakçı desteği ile yetinmeyin. Kira sözleşmesi; kiraladığınız yerin durumundan, kira bedellerinin ödenmesine, kefalete ilişkin şartlardan, herbir olay için ayrı değerlendirilmesi gereken özel şartlara kadar her bir kiralama ilişkisi için faklıdır. Bu nedenle, kırtasiyeden alınmış bir kira sözleşmesi kullanmak yerine, bu konuda hukuki bir destek almanız, sonradan yaşayabileceğiniz olumsuz sonuçların en az düzeye inmesini sağlayacaktır.
Mevcut kiracınız, kira bedellerini ödemiyor veya düzensiz olarak ödüyorsa, kiracınızı tahliye edebilmek için başvurabileceğiniz birden fazla hukuki yol bulunmaktadır. Ödenmemiş kira bedellerinizin tahsili ve kiracınızın tahliyesi için bizden destek alabilirsiniz.
- Kamulaştırmalar
Mülkiye hakkı, gerek Anayasa, gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ile güvence altına alınmış haklardan birisidir. Devletlerin, kişilerin mülkiyet haklarını koruması gerekmektedir. Ancak bunun istisnaları da mevcuttur. Devlet bazı durumlarda, mülkiyet haklarına, kamulaştırma, imar uygulaması, kamulaştırmasız el atma gibi yöntemlerle müdahele edebilmektedir.
Kamulaştırma; bir taşınmaza devlet kuruluşunca, kamu menfaati ilkesince el koyulması işlemidir. Bu durumda ilgili devlet kuruluşu tarafından, taşınmazın bedeli mal sahibine ödenir. Ülkemizde, bu tip devlet uygulamalarında en fazla karşılaşılan uyuşmazlık kamulaştırma bedelinin tespiti noktasında toplanmaktadır.
Kamulaştırmasız el atma ise, ortada herhangi bir devlet makamının kararı olmadan, taşınmazın fiilen kullanılmasıdır.
İmar uygulamaları ise; taşınmazın en fazla %40’ının sahibinin izni alınmaksızın, şehirleşme, imar düzenlemesi amacıyla el koyulmasıdır. İmar uygulamasında devlet kurumunun mülkiyetine geçirdiği kısım için herhangi bir bedel ödemez. En fazla belediyeler tarafından kullanılan bu işlemde, değer yönünden kayıplar dava konusu edilmektedir. Bu işlemlere karşı açılacak davalarda, yasal sürelere uygun hareket etmek çok önemlidir. Aksi takdirde hak kaybı yaşayabilirsiniz.
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Tarafınıza ait arsada veya üzerindeki binanın yıkılarak yeniden inşaat yapılacağı bir arsada, müteaahhit ile arsanın hissedarları arasında yapılan sözleşme türüdür. Bu sözleşme ile müteahhit, arsanız üzerine bir inşaat yapmayı, arsa sahipleri de müteahhitin yapacağı inşaat karşılığında kendisine arsadan pay vermeyi vaat ederler. Bu sözleşmerin mutlaka noter huzurunda yapılması gerekmektedir. Bu sözleşmelerin hazırlanması, değerlendirilmesi önemli ve hukuki bilgi gerektiren bir konu olup, sizlere destek vermeye hazırız.
- Ortaklığın Giderilmesi Davaları
Diğer adı ile izale-i şuyu davalarıdır. Bir gayrimenkul birden fazla hissedara ait olabilir. Hissedarlar arasındaki ortaklığın nasıl sona ereceğine bu davalar yoluyla hakim tarafından karar verilir. Ortaklık ya aynen taksim (taraflar arasında eşit bölüştürme) ya da satış suretiyle giderilir. Ancak aynen taksim suretiyle giderilebilmesi için hukuken taşınmazın hissedarlar arasında hisseleri oranında bölüşülebilmesine imkan bulunmalıdır. Aksi takdirde mahkeme taşınmazın satılmasına, satıştan elde edilecek gelirin hissedarlar arasında, hisseleri oranında paylaşılmasına karar verecektir. Bu davalarda, taşınmazın gerçek değerinin tespiti ve satış süreci önem arz etmektedir.
- Önalım Hakkı
Diğer adı ile şuf’a hakkıdır. Hisseli bir taşınmazda, hissesini satmak isteyen bir hissedardan, öncelikli olarak diğer hissedarlar alma hakkına sahiptir. Şayet hisseyi satan hissedar, üçünü bir kişiye hissesini satmışsa, açılacak bir dava ile hisseyi satın alan kişinin ödediği tutar üzerinden hissenin mahkeme kararı ile satın alınabilmesi mümkündür.
- Müdahalenin Men’i Davaları
Diğer bir adıyla el atmanın önlenmesi davalarıdır. Yukarıda da ifade edildiği gibi devletler kişilerin malvarlığı hakkını korumakla yükümlüdürler. Bir taşınmaz mal, hukuka aykırı olarak hiçbir hakka dayanmaksızın bir başkası tarafından kulanılıyor olabilir. Bu ve bunun gibi örneklerde, yani bir malın sahibinin o maldan yararlanmasını, kanunun ona tanıdığı hakların kullanılmasını hiçbir haklı gerekçeye dayanmadan engelleyen kişilere karşı medahalenin men’i davası açılabilmektedir.