Gurbetçiler İçin Türkiye’den Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Gurbetçilerimiz, tatil için veya Türkiye’ye döndüklerinde değerlendirmek amacıyla, ekonomik sebeplerle Türkiye’de ev, arsa veya dükkan alımı yapmaktadır. Türkiye’deki emlak piyasasının yükselmesi ve sıfır eve yatırım yapma isteği nedeniyle, temelden başlayan inşaat projelerinden konut satın almak da yaygın bir tercih haline gelmiştir. Son yıllarda inşaat sektöründeki gelişmeler doğrultusunda, temelden başlanan inşaat projelerinin uzaktan satışı da mümkün hale gelmiştir.
Bu yazımızda, inşaat sektöründeki güncel uygulamalar, alım-satım sözleşmeleri, uzaktan satış ve bu uygulamalardan kaynaklanan hukuki sorunları, gurbetçilerimize tavsiyeler niteliğinde derleyeceğiz.
Taşınmaz Alım-Satım Sözleşmeleri
Türkiye’de taşınmaz malların alım ve satımları kanunla düzenlenmiş ve belirli şekil şartlarına bağlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre taşınmaz alım-satımı resmi şekilde, yani tapu memurunun huzurunda yapılmalıdır. 28 Haziran 2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7413 sayılı kanun ile Noterlik Kanunu’na eklenen yeni hüküm sayesinde, taşınmaz tapu alım-satım sözleşmesi noterlerde de yapılabilmektedir. Bu düzenleme, 01 Ocak 2023 tarihinde uygulamaya başlanmıştır.
Noterlik ve Konsolosluklarda Taşınmaz Satışı
Taşınmaz satışlarının noterlerde yapılmasına ilişkin düzenleme henüz uygulamada tam anlamıyla açıklığa kavuşmamış olmakla birlikte, uygulama tarihi yaklaştıkça gerekli düzenlemelerin yapılacağı ve sorunların aydınlatılacağı öngörülmektedir. Özellikle gurbetçilerimiz için önemli olan bir husus, noterlik yetkisine sahip olan konsolosluklarda taşınmaz alım-satım sözleşmesinin düzenlenip düzenlenemeyeceğidir. Konsolosluklardan yapılabilecek taşınmaz satış sözleşmeleri gurbetçilerimize büyük avantaj sağlayacaktır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri
Satış vaadi sözleşmesi, satıcının tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini alıcıya devretmeyi söz verdiği bir sözleşme türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi uyarınca, bu tür sözleşmelerin resmi senet ile düzenlenmesi gereklidir. Yani, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmalıdır.
Uygulamada adi yazılı, halk arasında “helvacı kağıdı” olarak bilinen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri düzenlenmektedir. Bu tür sözleşmeler hukuken bağlayıcı değildir ve mağduriyetlere yol açabilmektedir. Dolayısıyla, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noter tarafından düzenlenmesi ve tapuya şerh verilmesi gerekmektedir.
Türkiye’de Temelden Projelere Dahil Olmak
Gelişen teknoloji ile inşaatların üç boyutlu modelleri, kat planları ve sözleşmelerin hazırlanıp imzalanması çok kolay hale gelmiştir. Ancak bu kolaylıklar beraberinde birçok hukuki sorunu da getirmektedir.
Yurtdışında yaşayan gurbetçilerimiz, Türkiye’deki inşaat firmalarından projeleri görüp beğenerek ve firmanın güvenilirliğine bakarak inşaat projelerinden taşınmaz satın almaktadır. Bu noktada, satın alımı yapmadan önce ve satış sonrasında dikkat edilmesi gereken hususlara bakalım:
1. Sözleşmenin Niteliği: Temelden başlayan veya devam eden inşaat projelerine ilişkin sözleşmeler adi yazılı olarak yapılmamalıdır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda düzenlenip imzalanmalıdır.
2. Tarafların Kontrolü: Sözleşmeyi imzalayan tarafların yetkili olup olmadığını kontrol edin. Satıcı tarafın arsa sahibi mi yoksa yüklenici firma mı olduğu tespit edilmelidir. Şirket ise imza sirküleri ve yetki belgeleri kontrol edilmelidir.
3. Tapu Kayıtları: Satın alınacak evin tapu kayıtları incelenmeli, hangi dairenin satıldığı ve dairenin planı sözleşmeye eklenmelidir.
4. Şerh İşlemleri: Noter tarafından yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi mümkündür. Bu, taşınmazın üçüncü kişilere satılmak istenmesi durumunda alıcıyı koruyacaktır.
5. Cayma Hakkı: Sözleşmelerde cayma hakkı ve bu hakkın kullanılış şekli net bir şekilde belirtilmelidir. Ekonomik koşullar ve müteahhitlerin fesih hakları dikkatlice değerlendirilmelidir.
Sonuç ve Tavsiyelerimiz
Türkiye’de taşınmaz alım satımı yapmak isteyen herkes için bu hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir. Emlak piyasası, COVID-19 salgını ile çok değişken hale gelmiştir. Bu değişkenlikte, şu an ücretini karşılayabildiğiniz bir evin değerini 6 ay sonra karşılayamayabilirsiniz. Bu tür durumlarda, sözleşme imzalanmadan ve para gönderilmeden önce avukatınıza danışmanızı veya Türkiye, Hollanda ve Avrupa’nın çoğu yerinde hizmet veren avukatlık büromuza başvurmanızı tavsiye ederiz.
2024 yılı itibarıyla, gayrimenkul alım satımı ve inşaat projeleri ile ilgili hukuki düzenlemeler ve uygulamalarda değişiklikler olabileceğinden, güncel bilgiler ve profesyonel hukuki destek almak önem arz etmektedir.